Règlement de copropriété : contenu, modification et clauses abusives en 2026

Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un acte juridique obligatoire qui organise la vie collective d'un immeuble divisé en lots. Il est établi lors de la création de la copropriété — généralement par le promoteur immobilier ou un notaire — et publié au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques). Sa publication lui confère un caractère opposable à tous : copropriétaires, acquéreurs futurs et locataires.

Il ne faut pas confondre le règlement de copropriété avec le règlement intérieur. Le règlement de copropriété a une valeur juridique supérieure : il est publié, opposable aux tiers, et sa modification requiert une majorité renforcée. Le règlement intérieur, plus souple, précise des règles d'usage pratiques (horaires des travaux, règles de collecte des ordures) et peut être modifié plus facilement par l'assemblée générale.

Le règlement et l'état descriptif de division

Dans la pratique, le règlement de copropriété est presque toujours accompagné d'un état descriptif de division. Ces deux documents forment un ensemble : le règlement fixe les règles de fonctionnement, l'état descriptif de division identifie et numéroce chaque lot (appartements, caves, parkings, locaux commerciaux) et leur attribue une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes.

Ces tantièmes servent directement au calcul des charges de chaque copropriétaire. Un lot représentant 100 millièmes sur 1 000 supporte 10 % des charges générales. Si l'état descriptif comporte une erreur — un lot surévalué ou sous-évalué — la contestation est possible, mais la procédure est complexe et requiert l'intervention d'un géomètre-expert.

Le contenu obligatoire du règlement

L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le règlement de copropriété doit notamment fixer la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, les règles relatives à l'administration des parties communes et les modalités de calcul et de répartition des charges.

La destination de l'immeuble

C'est l'une des clauses les plus importantes — et les plus litigieuses. La destination de l'immeuble définit l'usage auquel il est affecté : usage exclusivement d'habitation, mixte habitation et commerce, ou encore usage professionnel libéral autorisé. Cette clause conditionne ce que chaque copropriétaire peut faire de son lot.

Un immeuble à usage exclusivement bourgeois ou d'habitation interdit en principe l'exercice de toute activité commerciale. Un copropriétaire qui transforme son appartement en location courte durée (Airbnb) dans un tel immeuble peut se heurter à cette clause si le règlement prévoit une interdiction expresse ou si l'activité trouble la jouissance des autres résidents. Pour les locations saisonnières, la jurisprudence est nuancée — le règlement de copropriété reste la première source d'analyse.

Parties communes et parties privatives

Le règlement délimite précisément ce qui est commun (appartenant à tous les copropriétaires en indivision) et ce qui est privatif (appartenant exclusivement à chaque copropriétaire). Cette distinction a des conséquences directes sur les charges et les responsabilités.

Sont classiquement des parties communes : le sol, les gros murs porteurs, les toitures, les escaliers, les couloirs, les halls d'entrée, les caves collectives, les canalisations encastrées dans les murs porteurs, l'ascenseur et ses équipements, les espaces verts, les parkings collectifs.

Sont classiquement des parties privatives : les appartements et leur aménagement intérieur (cloisons non porteuses, revêtements de sol, équipements de cuisine et salle de bain), les balcons dans certains règlements, les caves attribuées individuellement, les parkings identifiés par un numéro de lot.

Attention aux zones grises : certains éléments sont privatifs dans leur usage mais à la charge du syndicat pour leur entretien structurel. C'est le cas classique des fenêtres — souvent privatives selon le règlement, mais dont le remplacement peut être imposé collectivement si une décision de rénovation globale est prise en AG. Le règlement de votre immeuble prime sur les idées reçues.

La répartition des charges

Le règlement fixe les clés de répartition des charges entre les copropriétaires. La loi distingue deux types de charges :

• Les charges générales : elles concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot — c'est-à-dire selon leurs tantièmes. Assurance de l'immeuble, honoraires de syndic, entretien des parties communes : voilà les charges générales.
• Les charges spéciales : elles sont liées à l'utilisation d'équipements ou services collectifs ne profitant qu'à certains lots. L'ascenseur, par exemple, profite davantage aux étages élevés qu'au rez-de-chaussée. Le règlement peut prévoir que les copropriétaires du rez-de-chaussée ne participent pas aux charges d'ascenseur, ou y participent dans une moindre proportion.

Si vous estimez que la répartition des charges est inéquitable ou ne correspond pas à ce qui est prévu dans votre règlement, notre simulateur de charges copropriété vous permet de comparer votre niveau de charges au benchmark national et d'identifier les postes anormalement élevés.

Comment modifier le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété n'est pas figé. Il peut être modifié, mais la procédure est exigeante — ce qui garantit sa stabilité et protège les copropriétaires contre des modifications arbitraires.

La majorité de l'article 26 : la règle générale

La modification du règlement de copropriété requiert en principe la double majorité de l'article 26 : le vote favorable de la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Concrètement, il faut obtenir à la fois plus de la moitié des copropriétaires ET les deux tiers des millièmes.

Cette double condition est difficile à réunir en pratique — d'autant que les copropriétaires absents et non représentés ne comptent pas comme des voix favorables. C'est pourquoi les modifications de règlement sont souvent repoussées d'une AG à l'autre faute de quorum suffisant.

La deuxième convocation permet de voter à la majorité de l'article 26, mais sans la condition du nombre minimal de copropriétaires présents. Il reste néanmoins la condition des deux tiers des voix.

Les cas où une majorité plus simple suffit

Certaines modifications peuvent être votées à des majorités moindres :

• Mise en conformité avec la loi : si une clause du règlement contrevient à une disposition légale nouvelle, sa mise à jour peut être votée à la majorité de l'article 24 (majorité simple). C'est le cas des clauses relatives aux véhicules électriques, aux antennes collectives ou aux droits des locataires issus de lois récentes.
• Travaux d'intérêt collectif sur parties privatives : la majorité de l'article 25 (majorité absolue) peut suffire dans certains cas spécifiques prévus par la loi.
• Unanimité : la modification des quotes-parts de charges ou de la répartition des millièmes, qui touche au droit de propriété de chaque copropriétaire, requiert l'accord unanime de tous les copropriétaires.

La procédure de modification

Toute modification du règlement de copropriété doit être :

1. Inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale avec le texte précis de la modification proposée
2. Votée en AG à la majorité requise selon la nature de la modification
3. Constatée par acte notarié
4. Publiée au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers

Pour préparer l'ordre du jour de l'AG, le syndic doit joindre à la convocation le texte complet de la modification envisagée. Une modification votée sur la base d'un ordre du jour imprécis peut être annulée par le tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Règlement obsolète : comment le mettre à jour

De nombreux règlements datent des années 1960-1980 et comportent des dispositions inadaptées au droit actuel ou à la réalité de l'immeuble. Ce n'est pas simplement un problème esthétique : un règlement obsolète peut entrainer des conflits d'interprétation coûteux et paralyser la prise de décision.

Les clauses réputées non écrites

Depuis les réformes successives du droit de la copropriété (loi SRU de 2000, loi ALUR de 2014, ordonnance de 2019), certaines clauses sont automatiquement réputées non écrites — c'est-à-dire sans effet juridique — même si elles figurent encore dans le règlement. C'est le cas notamment :

• Des clauses qui subordonnent la mutation d'un lot à l'agrément du syndicat
• Des clauses qui limitent le droit de vote des copropriétaires de manière discriminatoire
• Des clauses qui attribuent des charges selon des critères non conformes à la loi de 1965
• Des clauses interdisant la pose d'antennes de réception individuelles dans certains cas prévus par la loi

Ces clauses ne nécessitent pas d'être formellement supprimées pour être inopposables — elles sont simplement sans effet. Mais les laisser dans le règlement crée de la confusion. Il est préférable de les supprimer lors de la prochaine mise à jour globale du règlement.

Initier une mise à jour du règlement

La démarche la plus efficace consiste à mandater un notaire ou un juriste spécialisé en droit de la copropriété pour dresser un bilan du règlement existant. Ce professionnel identifie les clauses devenues caduques, illicites ou inadaptées, et propose une refonte qui sera soumise à l'AG.

Pour les syndics bénévoles qui gèrent leur immeuble eux-mêmes, cette démarche est particulièrement importante : un règlement clair et à jour est un outil de gestion précieux qui réduit les sources de conflit. Anticipez cette révision lors d'une AG ordinaire — la présentation par un notaire des modifications proposées rassure les copropriétaires et facilite l'obtention de la double majorité.

Clauses abusives et illicites : que faire ?

Certaines clauses, sans être réputées non écrites d'office, peuvent être contestées en justice. Une clause est illicite quand elle contrevient à une disposition légale d'ordre public. Une clause est abusive quand elle crée un déséquilibre manifeste entre les droits et obligations des copropriétaires.

Exemples fréquents de clauses problématiques

• Interdiction totale des animaux de compagnie : une clause qui interdit absolument tout animal est généralement considérée comme abusive et illicite au regard de la jurisprudence constante, qui admet les animaux de compagnie non nuisibles.
• Répartition des charges déconnectée de l'utilité : une clause qui impute aux locataires les charges incombant légalement aux propriétaires, ou qui répartit les charges de chauffage collectif sans tenir compte de la consommation réelle, peut être contestée.
• Clauses de destination désuètes : certains règlements anciens interdisent des professions libérales qui sont aujourd'hui courantes (graphistes, consultants travaillant depuis chez eux). Ces clauses sont souvent inopposables depuis l'arrêt Caisse d'Épargne de 2002, mais leur modification formelle reste préférable.
• Clauses discriminatoires : toute clause fondée sur l'origine, la religion, le sexe ou toute autre caractéristique protégée est illicite et peut être contestée sans délai.

Les voies de recours

Pour contester une clause du règlement, deux voies sont possibles :

1. La voie amiable : proposer la suppression ou la modification de la clause à l'ordre du jour de la prochaine AG. Si la majorité de l'article 26 est obtenue, la clause est supprimée proprement, sans procès.
2. La voie judiciaire : saisir le tribunal judiciaire (ex-TGI) pour faire déclarer la clause réputée non écrite ou illicite. Cette action n'est pas soumise à prescription pour les clauses illicites d'ordre public. Elle peut être engagée par n'importe quel copropriétaire ou par le syndicat.

En pratique, la voie amiable est presque toujours préférable. Un procès coûte cher, dure longtemps et crée des tensions durables dans la copropriété. Si vous identifiez une clause problématique, commencez par en discuter avec les autres copropriétaires et inscrivez la modification à l'ordre du jour de l'AG.

Obtenir et conserver le règlement de copropriété

Tout copropriétaire a le droit d'obtenir communication du règlement de copropriété. Cette obligation s'impose au syndic, qui doit mettre le document à disposition des copropriétaires sur l'espace en ligne sécurisé (obligation depuis la loi ALUR pour les copropriétés de plus de 50 lots, recommandation pour les autres).

Si vous n'avez pas accès au règlement :

• Demandez-le par écrit au syndic — il est tenu de vous le fournir dans un délai raisonnable.
• Consultez le notaire de la copropriété — il en détient une copie depuis la publication initiale.
• Demandez-le au service de publicité foncière du lieu de l'immeuble — c'est un acte publié, accessible à tout intéressé moyennant des frais modiques.
• Consultez le registre national des copropriétés sur le site de l'ANAH — certaines informations relatives aux copropriétés immatriculées y sont disponibles.

Pour un syndic coopératif, conserver le règlement de copropriété dans un espace documentaire sécurisé et accessible à tous les copropriétaires est une obligation et une bonne pratique. Avec SimpleSyndic, les documents légaux — règlement, état descriptif, PV d'AG, carnet d'entretien — sont stockés et accessibles depuis l'application, avec un historique des versions en cas de modification.

Gérer le règlement avec SimpleSyndic

Pour un syndic bénévole, appliquer correctement le règlement de copropriété nécessite de le connaître — et d'y avoir accès facilement. C'est l'une des raisons pour lesquelles SimpleSyndic intègre un module de gestion documentaire : le règlement, l'état descriptif de division et tous les actes modificatifs sont stockés en un seul endroit, consultables par tous les copropriétaires depuis leur espace dédié.

Lors de la préparation des AG, l'application aide à rédiger les résolutions de modification du règlement en conformité avec les majorités requises. Elle génère les convocations et les PV dans les formats légaux. Pour les syndics qui souhaitent passer d'un syndic professionnel à la gestion autonome, notre guide sur le changement de syndic détaille la reprise de tous les documents — dont le règlement de copropriété — lors de la transition.