Le mythe du quorum en copropriété

Dans une association ou une société commerciale, le quorum est un seuil de présence minimum en dessous duquel l'assemblée ne peut pas valablement délibérer. En copropriété, ce mécanisme n'existe pas. La loi du 10 juillet 1965 n'impose aucun nombre minimum de copropriétaires présents ou représentés pour que l'AG soit valablement tenue.

Concrètement : même si un seul copropriétaire sur vingt se présente, l'AG peut se tenir et voter des résolutions. Ce qui peut échouer, ce n'est pas la tenue de l'AG, mais l'adoption de certaines résolutions si les majorités requises ne sont pas atteintes avec les voix présentes.

D'où vient cette confusion ? En partie de la pratique des associations où le quorum est la norme, en partie du fait que certains règlements de copropriété anciens comportaient des clauses de quorum — clauses qui sont depuis considérées comme réputées non écrites car contraires à la loi. Si votre règlement mentionne un quorum, cette clause est sans effet juridique.

Ce qui existe vraiment : les conditions de majorité

La loi de 1965 organise les décisions en AG autour de trois régimes de majorité, selon la nature et l'importance des décisions. Ces majorités se calculent sur l'ensemble des voix de la copropriété (exprimées en tantièmes), pas seulement sur les voix présentes — sauf pour l'article 24.

Les trois majorités en résumé

  • Article 24 — majorité simple : majorité des voix des copropriétaires présents et représentés. Ne nécessite que les voix de ceux qui participent au vote. Pour : budget, comptes, contrats courants, travaux d'entretien.
  • Article 25 — majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Beaucoup plus contraignante. Pour : nomination/révocation du syndic, travaux d'amélioration, individualisation des charges.
  • Article 26 — double majorité : majorité en nombre des copropriétaires ET deux tiers des voix de tous les copropriétaires. La plus exigeante. Pour : modification du règlement de copropriété, aliénation de parties communes.

Pour aller plus loin sur chaque régime et ses applications concrètes, consultez notre article dédié aux majorités articles 24, 25 et 26 en copropriété avec tableau comparatif et exemples.

Première convocation : quand les majorités ne sont pas atteintes

Résolution article 25 non adoptée

L'article 25 exige la majorité absolue : plus de la moitié des tantièmes de la copropriété. En pratique, si 40 % des copropriétaires sont absents et non représentés, il est mathématiquement impossible d'atteindre la majorité absolue avec les présents seuls.

La loi prévoit un mécanisme de sauvetage dit "passerelle" : si la résolution article 25 n'est pas adoptée mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (pas seulement des présents), elle peut immédiatement être soumise à un second vote à la majorité simple de l'article 24 lors de la même AG. Ce second vote n'est pas automatique : le syndic doit l'organiser en séance, et la résolution doit être expressément proposée à nouveau.

La passerelle art. 25 → art. 24 est souvent mal maîtrisée par les syndics bénévoles. Si la résolution obtient exactement le tiers des voix à la première mise aux voix, le syndic doit immédiatement relancer le vote à la majorité simple — sans lever la séance ni renouveler la convocation.

Si la résolution n'a pas obtenu le tiers des voix, la passerelle est fermée. La résolution est rejetée et peut uniquement être représentée lors d'une prochaine AG.

Résolution article 26 non adoptée

La double majorité de l'article 26 est la plus difficile à atteindre. Elle impose simultanément : la majorité en nombre (plus de la moitié des copropriétaires, décomptés par tête et non par tantième) et les deux tiers des voix de tous les copropriétaires.

Si l'une ou l'autre condition n'est pas remplie, la résolution est rejetée à la première convocation. Elle peut être soumise à une deuxième convocation dans les 3 mois : à cette deuxième AG, la condition de la majorité en nombre disparaît. Seule la condition des deux tiers des voix demeure. C'est l'allègement prévu par la loi pour permettre l'adoption de décisions importantes malgré l'absentéisme.

La deuxième convocation : délais et modalités

Le délai légal

La deuxième convocation obéit à des contraintes précises :

  • Délai minimum : la deuxième AG ne peut pas se tenir moins de 6 jours après la première
  • Délai maximum : la deuxième AG doit se tenir dans les 3 mois suivant la première
  • Convocation : envoyée au moins 21 jours avant la date de la deuxième AG, comme pour toute AG
  • Impossibilité de "pré-convocation" : la deuxième convocation ne peut être envoyée qu'après que la première AG ait eu lieu et que les résolutions concernées aient échoué à être adoptées

Ce dernier point est important : certains syndics pensent pouvoir envoyer simultanément la convocation à la première et à la deuxième AG (avec une date de secours). Cette pratique est irrégulière — la deuxième convocation doit être envoyée après constat de l'échec à la première AG.

Contenu de la deuxième convocation

La deuxième convocation doit mentionner explicitement les résolutions qui n'ont pas été adoptées à la première AG et qui font l'objet d'un nouveau vote. Elle précise la majorité allégée qui s'applique. Les pièces jointes obligatoires restent les mêmes que pour la première convocation.

Tableau récapitulatif des allègements à la 2ème convocation

  • Art. 26 → 2ème convocation : condition de la majorité en nombre supprimée, seule la condition des 2/3 des voix de tous les copropriétaires subsiste
  • Art. 25 → 2ème convocation : possible à la majorité simple (art. 24) si la résolution avait obtenu au moins 1/3 des voix à la 1ère AG (la passerelle peut aussi jouer en séance, sans deuxième convocation)
  • Art. 24 : pas de deuxième convocation nécessaire — la majorité simple porte sur les présents et représentés, donc impossible d'échouer si l'AG se tient

Le PV de carence

Lorsqu'une AG se tient mais que certaines résolutions ne peuvent pas être adoptées — notamment une résolution article 26 qui n'atteint pas les deux tiers des voix même à la deuxième convocation — le syndic dresse un procès-verbal de carence pour les points concernés. Ce PV constate l'impossibilité d'adopter la décision et peut servir de justificatif pour des démarches ultérieures (demande d'administrateur judiciaire dans les cas les plus graves, information des copropriétaires, etc.).

Le PV de carence n'invalide pas l'AG dans son ensemble : les autres résolutions adoptées lors de la même séance restent valides. Seules les résolutions mentionnées comme "en carence" sont concernées.

Mandats et pouvoirs : qui peut représenter qui

Qui peut recevoir un pouvoir

Un copropriétaire peut donner mandat à toute personne physique pour le représenter — y compris une personne qui n'est pas copropriétaire dans la résidence. Conjoint, enfant majeur, locataire, ami, collègue : la qualité de copropriétaire n'est pas requise pour être mandataire.

En revanche, certaines personnes sont expressément exclues par la loi : le syndic (professionnel ou bénévole), son conjoint, ses ascendants et descendants, ses associés et ses préposés. Cette interdiction vise à éviter que le syndic accumule des pouvoirs et influence le vote sur des décisions qui le concernent directement (renouvellement de son contrat, vote de ses honoraires, quitus pour sa gestion).

La limite des 10 %

La loi limite le poids total des mandats qu'un seul mandataire peut détenir : un copropriétaire mandataire ne peut représenter plus de 10 % des voix totales de la copropriété, sauf s'il possède lui-même plus de 10 % des voix.

Pour une copropriété de 1 000 tantièmes, un mandataire ne pourra donc exercer que 100 tantièmes de pouvoir au maximum (les siens + ceux reçus en mandat). En pratique, pour les petites copropriétés de 6 à 10 lots, ce seuil est atteint rapidement — le syndic doit vérifier les pouvoirs en début de séance et refuser ceux qui dépassent la limite.

Formalités du pouvoir

Le pouvoir (ou procuration) doit être écrit et signé par le copropriétaire mandant. Il n'existe pas de formulaire légal obligatoire, mais la procuration doit au minimum identifier le mandant, le mandataire, l'AG concernée (date et lieu) et l'étendue du mandat (général ou limité à certaines résolutions). Les pouvoirs en blanc — sans nom de mandataire désigné — sont admis mais le syndic les attribue dans un ordre précis prévu par la loi.

Erreurs fréquentes du syndic bénévole

La gestion des majorités et de la deuxième convocation est un terrain où les erreurs procédurales sont fréquentes, même chez des syndics consciencieux :

  • Croire qu'il faut un quorum : annoncer en séance "on n'est pas assez nombreux pour voter" alors qu'il n'existe pas de quorum légal en copropriété — seules les majorités comptent
  • Oublier la passerelle art. 25 → 24 : ne pas proposer le second vote immédiat quand une résolution art. 25 a obtenu au moins le tiers des voix — la résolution aurait pu être adoptée sans deuxième convocation
  • Envoyer la 2ème convocation trop tôt : certains syndics envoient simultanément les deux convocations pour "gagner du temps" — cette pratique est irrégulière
  • Ne pas mentionner la majorité allégée dans la deuxième convocation, créant une ambiguïté sur les règles du vote
  • Accepter des pouvoirs dépassant les 10 % : ne pas vérifier le cumul des mandats d'un même mandataire avant le début de l'AG

Pour convoquer correctement votre AG et éviter ces pièges, l'outil de préparation d'AG de SimpleSyndic calcule automatiquement les délais, suit les pouvoirs reçus et alerte sur les dépassements de seuil.

L'article suivant du cluster AG détaille précisément chaque majorité : exemples de résolutions pour chaque niveau, passerelle art. 25/24, unanimité et cas particuliers — consultez notre guide des majorités articles 24, 25 et 26.